IL PRELIMINARE DI VENDITA
Non è necessario per acquistare una casa fare una proposta di acquisto, così come non è necessario firmare un preliminare o avvalersi dell’opera di mediatori immobiliari. Può accadere che le parti si conoscano o che la parte acquirente venga in qualsiasi modo a conoscenza dell’intenzione di vendere; in questo caso le parti potrebbero stipulare subito il contratto preliminare o persino il contratto definitivo. Tuttavia accade raramente che le parti possano immediatamente, dopo essersi accordate verbalmente, l’una consegnare l’immobile e l’altra pagare il prezzo. E’ necessario far passare un certo tempo per prepararsi entrambi alla vendita definitiva, convenendone però le modalità. E’ per questo motivo che spesso, preceduto o meno dalla proposta di acquisto, si stipula anche un contratto preliminare, chiamato anche compromesso. Con questo atto il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una vendita, stabilendone condizioni e termini. Non vi è differenza tra la proposta accettata ed il preliminare, da un punto di vista puramente giuridico. Infatti da entrambi deriva un importantissimo effetto: se una delle parti cambia idea prima dell’atto definitivo di vendita, l’altra parte, che vuole invece mantenere gli impegni assunti, può rivolgersi al giudice ed ottenere una sentenza che trasferisce la casa alle condizioni previste nella proposta accettata o nel preliminare e, per quanto ivi non convenuto, alle condizioni di legge.
E' questa l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto prevista dall’art. 2932 del codice civile.
La differenza è pertanto più di fatto o di uso, che giuridica: il preliminare contiene di solito
molti più dettagli e pattuizioni rispetto a quanto convenuto nella proposta accettata. Ed è
logico che sia così, perché la proposta d’acquisto, come si è detto, è normalmente
contenuta in un modulo prestampato, mentre il preliminare può essere “personalizzato” e
regolare aspetti specifici della vendita, quali, ad esempio, eventuali garanzie sulla conformità
degli impianti, oppure accordi per lasciare nella casa alcuni arredi.
Per tutti gli aspetti non regolati nella proposta o nel preliminare si applicano le norme di legge.
I contratti che hanno come oggetto immobili devono essere stipulati con atto scritto. Pertanto
la proposta, l’accettazione ed il preliminare possono essere validamente sottoscritti con una
scrittura privata. L’intervento del notaio è necessario per dare pubblicità a questi atti, come si
vedrà in seguito.
L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti, gli altri
non possono sapere che il venditore si è obbligato a vendere. Pertanto il venditore,
nonostante la firma del preliminare, potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone, e il
promittente acquirente può solo ottenere in giudizio il risarcimento dei danni ma non otterrà
mai la proprietà dell’immobile.
Per evitare questo rischio bisogna trascrivere il preliminare (art. 2645 bis del codice civile).
Con la trascrizione il preliminare, che deve essere redatto in forma pubblica o di scrittura
privata autenticata, e quindi con l’intervento del notaio, viene “pubblicato” nella
Conservatoria competente e chiunque può controllare se il venditore ha già promesso o
venduto ad altri il proprio bene. Pertanto il venditore non può più vendere ad altri, né i terzi
possono aggredire il bene se non provando che la vendita viene fatta a loro danno.
E’ evidente quanto sia importante trascrivere il preliminare: dopo che l’obbligo di vendere è
diventato “pubblico”, le altre vendite e in genere tutti gli atti relativi all’immobile compiuti dal
promittente venditore e pubblicati dopo la trascrizione del preliminare non pregiudicano i
diritti del promittente acquirente.
Viene pertanto “anticipata” la tutela che deriva dalla vendita definitiva: in proposito si parla
di “prenotazione” della vendita. Senza questa precauzione l’acquirente può correre dei rischi
durante il periodo che va dalla firma della proposta accettata (o del preliminare) all’atto di
vendita.
Il rischio può derivare non solo dalla eventuale mala fede del venditore, che dopo aver
promesso in vendita l’immobile, va di corsa da un notaio per vendere la stessa casa ad
un’altra persona, che ignora il precedente preliminare non trascritto e quindi reso pubblico,
ma possono verificarsi altre circostanze che mettono in pericolo una promessa di acquisto
non trascritta. Pensiamo ad esempio al caso in cui il promittente venditore abbia un
incidente stradale o procuri un danno a terzi: questi ultimi potranno soddisfarsi sull’immobile
promesso in vendita perché non è stato reso pubblico il vincolo assunto dal venditore con il
preliminare.
La trascrizione del preliminare comporta il pagamento di tasse e imposte, oltre all’onorario del
notaio, ma il vantaggio che ne deriva in termini di sicurezza dell’acquirente è evidente.
Peraltro l’imposta di registro che si paga per la caparra confirmatoria e gli acconti sul prezzo
può essere detratta, in molti casi, dall’imposta di registro che si paga all’atto definitivo di
trasferimento, come si vedrà meglio in seguito.
Siccome dal 1 gennaio 2006, nel caso di vendita a soggetti privati (che non sia soggetta d
IVA) l’acquirente paga le imposte sul valore fiscale e non sul prezzo, sono anche venute a
cadere le ragioni che in passato inducevano a sottoscrivere il preliminare in forma privata al
fine di dichiarare nell’atto definitivo di vendita un prezzo inferiore a quello pattuito per pagare
meno imposte. Non c’è più alcun motivo per farlo: restano solo i rischi.
Per “valore fiscale” si intende quel valore che si ricava dalla moltiplicazione della rendita
catastale per determinati coefficienti, diversificati in ragione della categoria catastale degli
immobili.
La rendita catastale è uno dei dati che identificano gli immobili, unitamente ad altri, quali il
foglio, il mappale ed il subalterno. Questi dati sono rinvenibili nel Catasto che è il registro
tenuto dall’Agenzia del Territorio nel quale sono elencati tutti i beni immobili presenti in Italia,
classificati per Comune.