CONTENUTO DEL PRELIMINARE
A questo punto dovrebbe essere chiaro che la fase del contratto preliminare è la più delicata
di tutta la procedura che porterà alla vendita definitiva con il passaggio della proprietà.
Come abbiamo già spiegato l’impegno assunto nella proposta accettata e nel preliminare è
così importante che se una delle parti si rifiuta senza motivo di fare la vendita, l’altra può
pretenderla dal Giudice. La sentenza del Tribunale rende quel preliminare “definitivo”: la
proprietà passa all’acquirente dietro pagamento del prezzo. Anche per questo motivo il
preliminare deve contenere tutti gli elementi necessari per rendere possibile il passaggio di
proprietà anche senza la collaborazione di entrambe le parti. Quindi deve essere il più
preciso possibile.
Vediamo ora cosa deve contenere.
Parte promittente venditrice: è chi si obbliga a vendere.
Se il proprietario non intervenisse personalmente in atto o qualora si trattasse di una società o
di un altro ente, bisogna controllare che il rappresentante sia realmente munito dei poteri per
vendere. In mancanza l’atto è annullabile. Se il preliminare ha la forma dell’atto pubblico o
della scrittura privata autenticata, di questo accertamento se ne occupa il notaio.
Parte promittente acquirente: è chi si obbliga a comprare. Tuttavia a volte l’acquirente ha la
necessità o semplicemente si vuole riservare la facoltà, nel periodo che va dalla firma del
preliminare a quella del contratto definitivo, di indicare un’altra persona come acquirente
dell’immobile, ad esempio il figlio od il coniuge, od un terzo con il quale si è accordato. In
questo caso è necessario che il preliminare preveda tale modifica soggettiva, perché
qualora non venga scritto che l’acquirente promette di acquistare “per se o per persona da
nominare” è necessario chiedere il consenso del promittente venditore per modificare il
nominativo dell’acquirente.
Oggetto dell’acquisto: l’immobile va esattamente descritto con tutti i suoi dati catastali
attuali, e i confini. Si usa ed è opportuno allegare una planimetria, o, se se ne è in possesso, la
scheda catastale, quella cioè che è stata depositata in Catasto al momento della denuncia
del fabbricato nuovo o quella depositata in seguito per comunicare eventuali modifiche
successivamente fatte nella casa, e far dichiarare alla parte promittente venditrice che lo
stato di fatto è conforme con quello denunciato in Catasto e risultante dalle stessa scheda.
Qualora la situazione catastale non corrisponda a quella reale, le parti possono covenire
l’obbligo del venditore di presentare una nuova scheda a sue spese prima della
sottoscrizione dell’atto definitivo di vendita.
E’ altresì consigliabile controllare il Regolamento di Condominio che potrebbe contenere
clausole fortemente limitative sulla destinazione dell’immobile e degli enti comuni. Pensiamo
al caso di un medico che voglia acquistare un appartamento per farne uno studio
professionale: qualora il regolamento di condominio stabilisse che gli appartamenti possono
essere adibiti a solo uso abitativo non potrebbe farlo. O ancora se il regolamento vietasse di
tenere animali, non sarebbe consigliabile l’acquisto al proprietario di un cane.
Prezzo: il preliminare deve indicare il prezzo convenuto, le modalità di pagamento, le relative
scadenze, nonché come e dove le rate di pagamento del prezzo vanno versate. Bisogna
ricordare infine che i pagamenti non possono essere fatti in contanti ma con assegni non
trasferibili o bonifici bancari. E’ consigliabile indicare gli estremi degli assegni o il numero di
CRO del bonifico, essendo tutti dati che andranno obbligatoriamente indicati nell’atto
definitivo di vendita.
E’ opportuno indicare, se la parte promittente acquirente intende chiedere un mutuo, da
stipularsi contestualmente alla vendita definitiva, che il pagamento dell’ultima parte del
prezzo potrebbe avvenire in un momento successivo, qualora la banca erogasse la somma
mutuata solo dopo l’iscrizione dell’ipoteca, che solitamente avviene qualche giorno dopo
l’atto di vendita e di mutuo, od il consolidamento della stessa (11 giorni dopo l’iscrizione).
A conferma della serietà dell’acquisto la parte promittente acquirente può versare alla parte
promittente venditrice una somma a titolo di caparra confirmatoria da restituirsi all’acquirente
all’atto definitivo di vendita. In realtà questa somma, di norma, viene trattenuta dal venditore
al momento della vendita definitiva, ed imputata a parte del prezzo. Qualora invece non si
arrivasse a stipulare l’atto definitivo di vendita, se l’inadempimento è imputabile
all’acquirente, il venditore può trattenere la caparra; se invece è imputabile al venditore
questi dovrà restituire il doppio della caparra ricevuta.
Nel preliminare va sempre specificato se le somme versate dalla parte promittente
acquirente siano date a titolo di caparra o di acconto sul prezzo, perché tali somme
costituiscono la base imponibile delle imposte che devono pagarsi in sede di registrazione del
preliminare e le rispettive aliquote sono diverse.
Entrambe le imposte tuttavia potranno essere detratte dall’imposta di registro dovuta in sede
di registrazione dell’atto definitivo di vendita.
Consegna: è importante indicare la data della consegna dell’immobile che di norma
coincide con quella della sottoscrizione della vendita. A volte, tuttavia, su richiesta della parte
promittente acquirente, la consegna viene anticipata (ad esempio per consentire di iniziare
delle opere di ristrutturazione). In tal caso è opportuno specificare a quale scopo viene
effettuata l’anticipata consegna, quale è l’utilizzo della casa consentito all’acquirente e, in
caso di lavori, chi si assume la responsabilità di eventuali conseguenze dannose degli stessi.
Scadenze: nel preliminare va indicata la data di stipulazione dell’atto definitivo di vendita. Se
alla data convenuta per l’atto di vendita una delle parti non si presenta all’appuntamento, si
renderà inadempiente con le conseguenze che verranno di seguito specificate. Le parti
possono convenire di firmare l’atto “entro” una certa data, oppure che il termine indicato nel
preliminare sia da considerare “essenziale”: in quest’ultimo caso la decorrenza del termine
senza che si sia pervenuti alla sottoscrizione dell’atto di vendita determina la risoluzione del
contratto preliminare. Quindi bisogna fare attenzione a questa dicitura perché potrebbe
comportare conseguenze non volute.
Regolarità urbanistica: se la costruzione del fabbricato di cui fanno parte le porzioni
immobiliari oggetto del preliminare è iniziata dopo il 1 settembre 1967, la legge richiede a
pena di nullità che l’atto definitivo di vendita indichi i provvedimenti concessori od
autorizzativi che hanno consentito la costruzione. Quindi è opportuno anticipare tutti i controlli
di regolarità fin dal momento del preliminare, ed anche chiedere l’agibilità dell’immobile. A
volte è difficile venirne a conoscenza. Tuttavia la parte promittente acquirente ha il diritto di
chiederla e la parte promittente venditrice deve cercare di averne gli estremi o attraverso
l’amministratore del condominio o rivolgendosi direttamente in comune.
La mancanza dell’agibilità non rende il bene incommerciabile, ma la parte promittente
acquirente deve essere consapevole della sua esistenza, reperibilità, o irreperibilità.
Provenienza: non è richiesto per legge, ma indicare la provenienza dell’immobile è
sicuramente più che opportuno perché investe il problema principale della vendita: chi
dichiara di essere proprietario lo è davvero? I relativi controlli vengono fatti dal notaio. E’
molto importante risalire ai venti anni precedenti la vendita per controllare che tutti i
passaggi compiuti in quel periodo siano stati regolari. I venti anni sono fissati in conformità al
termine ventennale di acquisto per usucapione dei beni immobili. Se per venti anni i
trasferimenti della proprietà si sono verificati correttamente, di norma, e fatte poche
eccezioni (come per il caso delle servitù), non ci dovrebbero essere terzi che possano
avanzare diritti sul bene. In questa verifica si controlla la presenza di eventuali ipoteche,
servitù, (ad esempio il diritto di mantenere condotte interrate nel giardino) o eventuali
trascrizioni pregiudizievoli (cioè che possono pregiudicare i diritti dell’acquirente). Nel caso in
cui l’ultimo passaggio sia una successione, sarà bene specificare l’obbligo per il venditore di
effettuare, con l’atto definitivo di vendita, la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità
del defunto.
Garanzie: il codice civile prevede per la vendita alcune garanzie obbligatorie quali quella per
evizione (che garantisce che non esistono terzi che possano avanzare diritti sull’immobile). E’
bene anticipare una dichiarazione della parte promittente venditrice in materia, dalla quale
risulti che il bene immobile promesso in vendita non è e non sarà al momento della vendita
gravato da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli per i diritti dell’acquirente.
In particolare qualora sull’immobile esistessero delle ipoteche bisogna indicare quali obblighi
assume in proposito la parte promittente venditrice, la quale può:
- obbligarsi a cancellare l’ipoteca prima dell’atto di vendita; in tal caso dovrà pagare il
debito con un certo margine di anticipo in modo da ottenere o l’atto notarile di assenso
alla cancellazione o la comunicazione della banca soddisfatta all’Ufficio competente
della estinzione del proprio credito. In entrambi i casi sarà necessario che o l’atto di
assenso a cancellazione notarile o la comunicazione della banca relativa all’anticipata
estinzione vengano annotati a margine dell’ipoteca per la sua cancellazione;
- obbligarsi ad ottenere una quietanza della banca creditrice entro la data di stipula, in
attesa della successiva cancellazione dell’ipoteca.
Spesso accade però che il venditore utilizzi il denaro ottenuto al momento dell’atto notarile di
vendita per estinguere contestualmente il suo mutuo. Questo è il caso più complesso e
delicato, ed è preferibile che sia seguito dal notaio che si occuperà della vendita.
E’ buona norma che il promittente venditore dichiari anche se gli impianti esistenti
nell’immobile sono conformi o meno alle norme di legge in materia di sicurezza, e il
promittente acquirente ne sia a conoscenza.